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                    消費者購買商品性住房并支付全部價款后未辦理過戶,此時開發商申請破產,消費者還能辦理過戶登記嗎?
                    來源:www.ceur-ws.com 發布時間:2021年10月18日

                    北京英嘉房地產開發有限公司與楊飛物權確認糾紛案

                     

                    裁判要旨

                    購房消費者向開發商購買商品性住房并已經支付全部價款后開發商被申請破產,在該商品房還未辦理過戶登記的情況下,雖然該房屋仍屬于開發商的破產財產,但基于購房消費者就所購商品房對出賣人享有的特殊債權屬性,要求破產管理人繼續履行《商品房買賣合同》并為購房消費者辦理過戶登記的,人民法院應予支持。

                     

                    相關法條

                    《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》

                     

                    基本案情

                    20011112日,楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》,楊飛購買英嘉公司開發的位于北京市西城區7C號商品房(以下簡稱7C號房屋),房屋總價款2799122元,楊飛支付首付款后,于2002329日與中國建設銀行北京城市建設開發專業支行(以下簡稱建行城建支行)、英嘉公司簽訂了《個人住房貸款借款合同》,借款金額195萬元,英嘉公司為借款提供階段性連帶保證,該款按約定進入英嘉公司賬戶。英嘉公司于20024月將7C號房屋交付楊飛,楊飛于當年11月將7C號房屋借與負責物業管理的北京銀泰迅達物業管理有限公司(以下簡稱銀泰物業公司)作為辦公用房使用。目前,英嘉公司已經進入破產程序,英嘉公司仍沒有按照約定為楊飛辦理所有權轉移登記手續,7C號房屋已經作為債務人財產被法院查封,楊飛已經于2014126日向破產管理人主張取回該房屋。因破產管理人拒絕楊飛行使取回權,根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第(五)項、第(六)項的規定,提起訴訟,要求:1、判令楊飛對7C號房屋享有所有權;2、判令英嘉公司配合楊飛行使取回權,將7C號房屋的所有權過戶到楊飛名下;3、判令本案的訴訟費用由英嘉公司承擔。

                    英嘉公司辯稱:7C號房屋的產權登記在英嘉公司名下,是英嘉公司的財產,楊飛行使取回權沒有依據。對于與楊飛之間的《商品房買賣合同》,破產管理人沒有發出繼續履行的通知,合同已經解除。所以應駁回楊飛的訴訟請求。

                    針對楊飛的訴訟請求,英嘉公司反訴稱:20011112日,英嘉公司與楊飛簽訂《商品房買賣合同》,2002329日,楊飛、英嘉公司與建行城建支行簽訂《個人住房貸款借款合同》,英嘉公司對借款承擔連帶保證責任。因楊飛沒有按照約定償還貸款,建行城建支行起訴解除《個人住房貸款借款合同》,20041021日,法院判決解除《個人住房貸款借款合同》,楊飛償還建行城建支行借款本金1892005.36元、利息125573.71元,并以1892005.36元為本金,按照中國人民銀行同期逾期貸款利率支付200471日至實際付清之日的利息,判決英嘉公司對上述款項承擔連帶責任。英嘉公司與楊飛沒有辦理7C號房屋的交付手續和所有權轉移登記手續。2006529日,北京市第一中級人民法院受理英嘉公司破產一案,破產管理人于200812日接管英嘉公司,從未向楊飛出具解除合同或者繼續履行合同的通知。根據《中華人民共和國企業破產法》和相關司法解釋的規定,現反訴要求:1、確認英嘉公司和楊飛于20011112日簽訂的關于7C號房屋的《商品房買賣合同》已于200781日依法解除;2、判令楊飛承擔本案反訴費用。

                    針對英嘉公司的反訴,楊飛答辯稱:雙方簽訂《商品房買賣合同》后,楊飛已經履行了付款等全部合同義務,所以不符合《中華人民共和國企業破產法》第十八條有關"債務人和對方當事人均未履行完畢的合同"的規定,破產管理人無權決定合同解除或者繼續履行?!渡唐贩抠I賣合同》是200112月簽訂,英嘉公司是20065月進入破產程序,200812日指定破產管理人,本案是201492日提出解除,已經過了行使解除權的相關期限,解除權已經滅失。

                    本院經審理查明:20011112日,楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》,楊飛購買英嘉公司開發的7C號房屋,房屋總價款2799122元,其中首付款849122元,其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。2002118日,楊飛與英嘉公司簽訂的《商品房買賣合同》在北京市國土資源和房屋管理局辦理了商品房預售預購登記。英嘉公司沒有向楊飛交付7C號房屋,也沒有為楊飛辦理7C號房屋的所有權轉移登記手續。銀泰物業公司于20021029日成立后,英嘉公司將7C號房屋交由銀泰物業公司作為物業用房使用。

                    根據債權人的申請,北京市第一中級人民法院于2006529日依法受理了英嘉公司破產一案,于200812日指定北京市企業清算事務所有限公司擔任破產案件的管理人。管理人于200812日接管英嘉公司后,針對英嘉公司與楊飛簽訂的《商品房買賣合同》,未向楊飛出具解除合同或者繼續履行合同的通知。在管理人要求下,銀泰物業公司于2011329日將7C號房屋交給管理人。

                    為支付7C號房屋的購房款,楊飛于2002329日與建行城建支行、英嘉公司簽訂了《個人住房貸款借款合同》,借款金額195萬元,用于購買7C號房屋,建行城建支行將貸款款項直接劃入英嘉公司在建行城建支行開立的存款賬戶內。擔保方式為階段性保證,即本合同項下貸款以本合同項下貸款資金所購房屋作抵押,在楊飛取得該房屋《房屋所有權證》并辦妥抵押登記之前,由英嘉公司提供連帶責任保證。建行城建支行于2002329日將195萬元貸款劃入英嘉公司在建行城建支行開立的存款賬戶,楊飛依約償還貸款本金及利息至20033月,自20034月起停止償還貸款。

                    2004628日,建行城建支行與中國信達資產管理公司北京辦事處(以下簡稱信達資產公司)簽訂《債權轉讓協議》,建行城建支行將包括楊飛在內的共計567戶借款人共計567筆借款合同項下的債權轉讓給信達資產公司。20041129日,信達資產公司與中國東方資產管理公司北京辦事處(以下簡稱東方資產公司)簽訂《債權轉讓協議》,信達資產公司將包括楊飛在內的共計567戶借款人共計567筆借款合同項下的債權轉讓給東方資產公司。2008331日,東方資產公司向英嘉公司破產案件的管理人申報了債權,包括對楊飛的債權2242324.61元。東方資產公司提供的債權依據有2008317日向楊飛發出的個人貸款過期催繳通知單,該通知單載明:根據楊飛與建行城建支行簽訂的"借款合同"約定的日期和還款計劃,截至2006529日,應收本息545393.1元,當日結清2242324.61元。

                    建行城建支行在將對楊飛的債權轉讓給信達資產公司之前,曾于2004421日到北京市豐臺區人民法院起訴楊飛、英嘉公司,要求解除《個人住房貸款借款合同》,并要求楊飛提前歸還借款本金及利息,要求英嘉公司承擔連帶保證責任。建行城建支行將對楊飛的債權轉讓給信達資產公司后,并未將轉讓事宜告知法院,法院在不知情的情況下于20041021日作出(2004)豐民初字第08064號民事判決,判決解除楊飛與建行城建支行、英嘉公司簽訂的《個人住房貸款借款合同》,判決楊飛償還建行城建支行借款本金1892005.36元、利息125573.71元,并以1892005.36元為本金,按照中國人民銀行同期逾期貸款利率支付自200471日起至實際付清之日止的利息,判決英嘉公司對上述款項承擔連帶責任。該判決生效后,建行城建支行還于2005913日到北京市豐臺區人民法院以楊飛、英嘉公司為被申請人申請強制執行,法院查封、凍結或輪候凍結了英嘉公司名下包括7C號房屋在內的部分房屋。20051124日,北京市豐臺區人民法院以被執行人被查封的財產正在評估、拍賣過程中,亦無其他財產可供執行為由,裁定本次執行程序終結。

                     

                    裁判結果

                    北京市第一中級人民法院于2014128日作出(2014)一中民初字第5482號民事判決:一、坐落于北京市西城區7C號商品房歸楊飛所有;二、北京英嘉房地產開發有限公司配合楊飛行使取回權,于本判決生效后七日內將坐落于北京市西城區7C號商品房的所有權過戶到楊飛名下;三、駁回北京英嘉房地產開發有限公司的反訴請求。宣判后,北京英嘉房地產開發有限公司不服判決,向北京市高級人民法院提出上訴申請。北京市高級人民法院于201526日作出(2015)高民終字第761號民事判決:駁回上述,維持原判。北京英嘉房地產開發有限公司不服判決,向最高人民法院提出再審申請。最高人民法院于2015720日作出(2015)民申字第1158號民事裁定書,裁定駁回北京英嘉房地產開發有限公司的再審申請。

                     

                    裁判理由

                    最高人民法院認為,雖然二審判決存在上述適用法律和認定事實上的問題,但最終處理結果正確。

                    首先,本案所涉房屋為住宅商品房,楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《優先受償權批復》)等相關法律、司法解釋規定之精神,交付了購買商品房的全部或者大部分款項后,消費者就所購商品房對出賣人享有的債權,有別于普通無擔保債權,是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權,在受償順序上優先于有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。

                    其次,根據《企業破產法》《適用企業破產法規定(二)》規定之精神,并非所有的破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而如上所述,交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利,因其具有特定性和優先性,故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害,因此,出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務,并非《企業破產法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

                    再次,根據《企業破產法》第十八條第一款之規定,管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中,楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項,故對于案涉商品房買賣合同,英嘉公司破產管理人并無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下,英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形,故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》,協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記,并將案涉房屋交付給楊飛。

                    最后,根據《物權法》第九條的規定,除法律另有規定的以外,不動產物權的轉讓以產權登記為要件。對于本案所涉房房屋,楊飛雖然已經支付了全部購房款,但英嘉公司尚未交付房屋,亦未辦理房屋所有權變更登記,相關法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時,本案并非因物權歸屬爭議引發的物權確認糾紛,故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述,二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的,通過該判項的履行或執行,楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外,二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾,但根據《優先受償權批復》之相關規定,該事實并不影響本案的最終處理。

                     

                    (生效裁判審判人員:辛正郁、 司偉、 沈丹丹)


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