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                    商品房預售合同的無效認定及違法代理責任范圍的確定
                    來源:www.ceur-ws.com 發布時間:2021年01月30日




                    商品房預售合同的無效認定及違法代理責任范圍的確定


                    要點

                    1.原告訴訟請求解除合同并支付違約金,但合同確存在無效情形時,應當依法認定為無效合同,并參考訴請違約金數額確定損害賠償責任。

                    2.違法代理責任的承擔方式、承擔范圍,應當與其造成的損害相適應。

                    基本案情

                    2012年10月15日,被告云南昆都國際房地產開發有限公司(以下簡稱昆都公司)與被告云南安寧金成礦業集團房地產開發有限公司(以下簡稱金成公司)簽訂《銷售代理合同》,約定被告金成公司代理被告昆都公司對趙李家堆城中村改造項目的銷售。2014年5月8日,被告昆都公司向原告王慧出具收據,載明收到原告王慧支付的儲值卡預付款10000元。2014年6月2日,原告王慧與被告金成公司簽訂《預訂協議》,協議中約定原告王慧購買由被告昆都公司開發的趙李家堆城中村改造項負一層B1-3-23號商鋪,房屋建筑面積27.8平方米,房產暫定總價為1495673元,并約定原告王慧應當于簽訂協議當日繳納保證金100000元。當日,原告王慧按約定向被告金成公司支付保證金100000元。2014年7月12日,經原告王慧申請,優惠后房產總價定為1236279元。此后,原告王慧于2014年7月18日,向被告金成公司銀行轉賬支付剩余購房首付款516279元。收到原告王慧支付款項的當日,被告金成公司分別向原告王慧出具了載明金額為100000元的收據一張,載明金額為516279元的收據一張。2014年8月12日,被告金成公司向被告昆都公司轉賬支付賬款10000000元。

                    因《預訂協議》簽訂后兩被告均未與原告簽訂正式的商品房買賣合同,且截至立案之日止被告仍無法正常交付本案所涉的商品房,原告王慧訴訟主張解除2014年6月2日簽訂的《預訂協議》,并由被告昆都公司、被告金成公司連帶退還已經支付的購房款616279元,并連帶承擔總房款10%的違約金123627.9元。

                    被告金成公司答辯稱:《預訂協議》系雙方真實意思表示,原告主張解除合同,缺少法律依據。即便合同需要解除或認定無效,被告金成公司也不負有款項返還義務,且兩被告為委托代理關系,被告金成公司作為代理人,已經將收取的預售款已經支付給被告昆都公司,原告要求被告金成公司承擔違約金,沒有事實及法律依據。

                    被告昆都公司答辯稱:《預訂協議》系被告金成公司受己方委托簽訂的合同,該合同真實有效,應當繼續履行,且應當由被告昆都公司承擔合同的實體義務和責任。

                    經審理查明,兩被告均具備房地產開發與銷售資質。此外,截至生效判決宣判前,被告昆都公司未能向人民法院提交原告王慧購買商鋪所在地塊的商品房預售許可證。

                    裁判結果

                    云南省昆明市五華區人民法院于2018年3月22日作出(2017)云0102民初12627號民事判決:一、原告王慧與被告云南安寧金成礦業集團房地產開發有限公司于2014年6月2日簽訂的預訂協議無效。二、被告云南昆都國際房地產開發有限公司于本判決生效后十日內退還原告王慧款項人民幣626279元。三、被告云南昆都國際房地產開發有限公司、被告云南安寧金成礦業集團房地產開發有限公司于本判決生效后十日內連帶支付原告王慧損害賠償金人民幣123627.9元。四、駁回原告王慧的其他訴訟請求。

                    宣判后,被告云南安寧金成礦業集團房地產開發有限公司向云南省昆明市中級人民法院提起上訴。云南省昆明市中級人民法院于2018年9月12日作出(2018)云01民終5761號民事判決:駁回上訴,維持原判。

                    法院認為

                    法院生效判決認為:原告王慧與被告金成公司簽訂的《預訂協議》中對房屋位置、面積、單價等事項均做出明確約定,應當依據《商品房銷售管理辦法》第十六條之規定,認定該協議屬于商品房預購合同。同時,依據《合同法》第四百零二條規定,確認該協議直接約束原告王慧和被告昆都公司。

                    原告訴訟主張解除合同,但審理過程中被告昆都公司未能在法律規定期限內取得相關項目預售許可證,依據《合同法》第五十二條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定,應當依法確認原告與被告金成公司簽訂的《預訂協議》無效。因原告與被告金成公司簽訂的《預訂協議》中已載明兩被告間的委托代理關系,且被告金成公司已將房屋銷售所得款項支付給被告昆都公司的事實,《預訂協議》被依法認定無效后,依據《合同法》第五十八條規定,被告昆都公司對合同取得的財產(即購房款626279元)應當予以返還,并承擔因資金占用所產生的損失。關于賠償數額的確認。因我國相關法律規定的違約金包含損害賠償的性質與功能,且原告所主張的違約金123627.9元與其所受損失相當,故應依法確定被告昆都公司向原告承擔損害賠償金123627.9元。

                    關于合同無效后,被告金成公司應當承擔連帶責任的范圍問題。兩被告與原告王慧訂立預訂協議過程中,均沒有盡到其應當盡到的義務,違背了誠實信用原則;且被告金成公司作為具備房地產開發資質的企業,應當知道所代理的事項違反《城市商品房預售管理辦法》的規定,故應承擔連帶責任。但應當注意,民事責任的承擔方式包含返還財產、賠償損失等多種方式,被告金成公司應當按照法律規定和當事人約定承擔具體民事責任。對于合同款返還責任,依據《合同法》第五十八條規定,“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還……”,即應當由實際收取該筆合同款的被告昆都公司承擔返還財產的民事責任,而返還財產的民事責任承擔方式,顯然不應視為違法代理所造成的損失。有損害方有救濟,代理人的連帶責任承擔范圍,應當限于代理人因其違法行為造成相對人損失。故兩被告應當連帶承擔損害賠償責任,但對于原告主張兩被告連帶返還購房款的訴訟請求應予以駁回。

                    案例評析

                    一、當事人訴訟主張解除合同時的合同無效認定問題

                    合同效力認定不同于合同解除,合同是否有效屬于法律判斷問題,即合同無效是由于其內容上的不法性所致,合同簽訂后當事人對合同效力的認知和態度,不影響合同效力的判斷。且因無效合同的不法性,“無效合同是自始無效、當然無效,”法院和仲裁機構在裁判過程中,可以不待當事人請求而直接審查合同效力,并依法直接確認合同無效。各地法院的多個裁判文書中,對該法理均有運用。最高人民法院《關于如何理解最高人民法院法發(2009)19號<會議紀要>若干問題的請示之答復》,同樣包含這一法理。

                    本案中,原告雖未提出主張合同無效的訴訟請求,且在法庭示明后依然主張解除合同,但因被告昆都公司未能按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定取得商品房預售許可證明,一審法院依據《合同法》第五十二條、第五十八條等法律規定,徑行判決確定本案《預訂協議》無效,符合法理,有事實及法律依據。

                    二、當事人僅主張違約金時損害賠償責任的確定

                    依據《合同法》第五十八條規定,合同無效后的后果主要有二:因該合同取得的財產,應當予以返還或折價補償;過錯方應當賠償對方因此所受到的損失。本案中當事人主張合同解除,故請求人民法院判令兩被告返還合同款并連帶支付違約金,但經人民法院依法審理后,確定原告訴請所依據的《預訂協議》應屬無效。由此,對于因合同無效所產生的返還財產和賠償損失問題,需要人民法院依法確定。最高人民法院判決中認為,認定合同無效或合同解除情況下,應主動援引《合同法》第五十八條的規定,對合同無效的法律后果進行處理,而不需要當事人另行提起訴訟。

                    筆者認為,對于合同無效后的返還財產和賠償損失問題,在實體和程序處理原理上都略有不同,應當分情況進行判斷和處理。

                    關于合同無效后的返還財產問題,因需要返還的價款數額或具體財產及其價值,依據在案證據通??梢宰鞒雒鞔_判斷,所以人民法院在對合同效力作出無效判決后,可以直接依據法律規定對返還財產問題作出判決。這樣的裁判處理,在法理和法律規定上,符合合同無效后的當然法律效果要求。

                    關于合同無效后的賠償損失問題,應當就當事人是否主張合同無效,及是否提出損害賠償問題分別進行討論。

                    (一)若當事人主張合同無效,并提出損害賠償請求

                    此時應當依據當事人的訴訟請求,結合在案證據對當事人所受損害進行綜合判斷,并在當事人訴訟請求范圍內對損害賠償請求進行判決。

                    (二)若當事人主張合同無效,但未提出損害賠償請求

                    此時,人民法院應當對當事人依法進行示明,要求當事人明確是否在同一案件中主張損害賠償。若原告提出要求對損害賠償問題一并進行處理,則人民法院應當按前一情形進行審理;若原告明確同一案件中不主張損害賠償,則應當尊重當事人訴權,對損害賠償問題不予處理。

                    (三)若當事人未主張合同無效,但提出損害賠償請求

                    此情況下,原告當事人通常主張合同有效或合同解除,并依據對方的“違約行為”主張損害賠償。筆者認為,此時原告雖未主張合同無效,但經審查確定合同確屬無效情形的,為保證對合同不法性的及時確定,應當依法認定合同無效,并結合參考當事人提出的損害賠償請求數額,直接適用《合同法》第五十八條規定對返還財產和賠償損失的法律后果進行調整確定。

                    (四)若當事人未主張合同無效,也未提出損害賠償請求

                    此時應當在向當事人示明合同無效情形的同時,向當事人確認是否在同一案件中主張損害賠償,尊重當事人訴權,依法對損害賠償問題進行處理或不予處理。

                    本案中,原告王慧主張合同解除,并要求兩被告連帶支付按總房價10%計算的違約金。筆者認為,按照合同自治原則,當事人約定的違約責任應當優于法定損害賠償責任進行適用,但當合同被確認無效時,主張違約金則缺少法律及事實依據,不應予以支持。然而,我國違約金在性質上兼具懲罰性和補償性,本案原告雖未直接提出損害賠償請求,但其主張的違約金在性質上顯然包含補償性,故此時應當按照上述第(三)種情形對案件進行處理。即,直接對原告所主張的違約金數額和實際損失進行比較判斷,并在判決確認合同無效的同時,對損害賠償責任進行判決確認。

                    三、違法代理認定及其責任范圍判定問題

                    代理制度作為一項重要的民事法律制度,是商品經濟及工商業高度發展的產物。代理制度具有輔助功能和延伸功能,是私法自治的擴張和補充,有效延展了個人的行為空間。我國《民法總則》第七章對代理制度作出規定,并在第一百六十七條對違法代理作出規定。但由于我國現行民商合一代理制度存在的不足,[5]以及現有規定對違法代理的責任性質、具體責任范圍都尚未作出明確規定,故訴訟過程中當事人對代理人應否承擔責任及相應的責任范圍爭議較大。同時,有學者認為《民法總則》關于違法代理的規定,將違法代理規定為連帶責任,并不符合法律行為理論的本質要求。[6]因此,實踐中在認定違法代理責任及其范圍時,有以下幾個問題需要引起注意和思考,以期審判質效及社會效果的提高。

                    (一)違法代理的責任性質問題

                    目前主要的觀點有合同責任說、侵權責任說、締約過失責任說。筆者認為,締約過失責任說雖然有其合理之處,但對代理行為本身違反侵權責任法或物權法等情形,法理上尚不能作出較為圓滿的解釋。結合產生違法代理責任的一般形式可知,主張違法代理責任通常以信賴利益損害或財產損害的實際發生作為前提,實質是對損害后果的一種救濟,故而侵權責任說相對合同責任說而言更為符合法理。有學者認為,“若違法代理涉及共同侵權,則應自動適用侵權法的相關規定。故此條規定實無必要?!盵7]筆者認為,基于代理的無因性及顯名原則,代理人和被代理人在與相對人訂立合同的過程中,所實施的行為并不當然相同,不應被理解為共同侵權。實踐中,應當嚴格依據相關法律規定,將二者行為按照“過錯相同而責任性質不同”的思路進行法定連帶歸責。

                    此外,需要注意違法代理行為的“違法”,應當理解為違反法律強制性規定的行為或者事項,此處的強制性規定既包含效力性強制性規定,也包含管理性強制性規定,且此處的法律應作適當廣義理解,包含行政法規。

                    (二)違法代理應當承擔的責任范圍

                    因違法代理責任應當以損害發生作為前提,是對損害后果的救濟,故對違法代理責任范圍,應當結合代理人違法代理行為的過錯程度,以及違法代理行為造成的實際損失等因素綜合進行認定。

                    關于與本案購房款類似的合同款退還問題。筆者認為若直接認定合同款屬于相對人所受損失,一方面,模糊了“返還財產”和“賠償損失”兩種民事責任承擔方式的界限,也將與《合同法》第五十八條規定相違背;另一方面,可能使得代理人責任與其過錯不相適應,進而增加民事代理制度的實踐成本,繼而對現有代理制度產生負面影響。所以,除有證據證明委托人已無款項退還能力或委托人沒有收到相應款項等情形外,合同無效后的合同款退還問題,應當以返還財產的方式承擔民事責任進行處理,不宜由委托人和代理人承擔連帶責任。這樣可以對民事代理制度起到一定的保護作用,并達成較好的法律效果及社會效果。

                    同時,若代理人或委托人及時采取補救行為避免損害發生,或代理行為沒有造成任何實際損害,則應當依據民事損害賠償有損害方有救濟的基本法理,以及《合同法》第五十八條規定,對相對人主張的損害賠償責任不予支持。

                    最后,若合同相對人知道該代理行為或者代理事項違法,仍進行相應行為時,則應當注意審查相對人與代理人之間的行為本身是否違法。若相對人與代理人之間的行為本身違法,則該違法行為導致的損害不應受到法律保護;若相對人與代理人之間的行為并不違法,則應當審查相對人對損害后果是否存在故意或過失,并依據過錯相抵原則,對代理人與被代理人所負責任進行免除或者減輕。


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